Financiering woningaanpassing uit eigen middelen

Zelf je woningaanpassing financieren als je vermogen vast zit in stenen

 

Hier gaat het eerst om de vraag wat je kunt doen als subsidieregelingen geen of onvoldoende soelaas bieden, onvoldoende middelen hebt die vrij beschikbaar zijn, maar wel een huis bezit waarop vrijwel geen hypotheek meer rust.

 

 

 

Daarvoor bestaan in het algemeen vier mogelijkheden:

  • Afsluiten van een hypotheek op het eigen huis
  • Eigen huis ‘verzilveren’ (twee varianten)
  • Blijverslening afsluiten met steun van de gemeente
  • Andere bronnen

We geven hieronder een korte toelichting op deze vier mogelijkheden. Het is echter van belang goed in het oog te houden dat financieren maatwerk is. Afhankelijk van de persoonlijke situatie kunnen de uitkomsten sterk verschillen. Daarom is het noodzakelijk elke situatie afzonderlijk te analyseren. De voorbeelden die we hier geven zijn algemeen van aard. Daarmee wordt de redenering achter de verschillende mogelijkheden duidelijk, maar de praktijk is meestal weerbarstiger. Daarom zijn we blij dat er belangeloze expertise beschikbaar is voor individuele deelnemers van het stadsdorp ten behoeve van analyses van hun persoonlijke financiële situatie. Je kunt daarvoor je belangstelling doorgeven via ons mailadres info@stadsdorpweteringplus.nl.

Afsluiten van een hypotheek op het eigen huis

Je hoort vaak dat banken en andere kredietverschaffers niet bereid zijn om hypothecaire leningen te verschaffen aan ouderen. Er zijn echter grootbanken en andere kredietverschaffers die daartoe vaak wel bereid zijn. Je moet dan echter wel rekening houden met het volgende:

  • Je moet beschikken over voldoende vast inkomen (inclusief de AOW). In de regel kun je dat inkomen vermenigvuldigen met vijf om de totale leencapaciteit te schatten. De looptijd van een hypotheek kan maximaal 30 jaar zijn.
  • De leencapaciteit is echter ook afhankelijk van de waarde van het eigen huis en of het huis ook goed onderhouden wordt. Voor appartementen in een groter complex moet de Vereniging van Eigenaren dus wel actief zijn. Dat betekent bijvoorbeeld dat er een onderhoudsplan moet zijn en dat er reserves worden gevormd om dat onderhoud te kunnen betalen wanneer het nodig wordt.
  • Omdat de waarde van de woning kan veranderen, kan je bij een gunstig tarief meestal niet meer  lenen dan 80% van de waarde. Wil je meer lenen, bijvoorbeeld voor 100% van de waarde, dan stijgt de rente.
  • Als je een zoveel mogelijk aflossingsvrij wilt lenen, moet je er wel mee rekening houden dat het maximum te lenen bedrag dat aflossingsvrij geleend kan worden, niet groter mag zijn dan 50% van de waarde van de woning. Leen je meer, dan moet je tijdens de looptijd van de lening gaan aflossen.
  • Van belang is ook dat een aantal kredietverschaffers een nog ondergrens hanteren voor hypothecaire leningen. Bijvoorbeeld alleen maar leningen van meer dan € 100.000. Voor kleinere leningen kun je daar dus niet terecht. Je moet er echter ook mee rekening houden dat je altijd vaste kosten hebt als je een hypotheek afsluit. Hoe kleiner het geleende bedrag, hoe duurder de lening naar verhouding wordt. De vuistregel is dat een hypotheek van boven de € 25.000 ‘lonend’ is.
  • Als er nog een hypotheek rust op de eigen woning moet die wel worden meegenomen in de berekening van het maximaal mogelijke krediet. Dus als het theoretisch mogelijke krediet € 150.000 is bij een oude resterende hypotheek van € 40.000 kan er maar € 110.000 geleend worden. Vaak is in dit soort situaties bij de huidige lage hypotheekrente het interessanter om de oude hypotheek over te sluiten en mee te nemen bij de berekening.
  • Omdat in dit geval de hypothecaire lening vooral tot doel heeft onmiddellijk middelen vrij te maken voor een woningaanpassing, kun je in principe in aanmerking komen voor een renteaftrek. Die is echter in dit geval niet zo aantrekkelijk, omdat:
    • Het voordeel van de renteaftrek nu beperkt is omdat de hypotheekrente erg laag is
    • Je alleen in aanmerking komt voor de renteaftrek als het oogmerk van de lening uitsluitend betrekking heeft op de woning, dus niet voor andere dingen zoals grote uitgaven voor reizen of giften aan kinderen
    • De hypotheek in dat geval een ‘annuïtair’ karakter krijgt, hetgeen inhoudt dat de lening sneller wordt afgelost dan een ‘lineaire’ lening, waarbij je elk jaar eenzelfde bedrag aflost. Klik hier voor een nadere toelichting.
  • De praktijk wijst uit dat het doel van hypothecaire leningen aan ouderen meestal meervoudig is: niet alleen bedoeld voor aanpassing van de woning, maar ook voor consumptieve doelen.

Een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

  • Bij een inkomen van € 30.000 per jaar (vermenigvuldigd met vijf) leidt tot een leencapaciteit van € 150.000 mits de woningwaarde toereikend is.
  • Een woning met een waarde van € 200.000 zou dus voldoende zijn, omdat 80% van die waarde € 160.000 buffer geeft.
  • In deze situatie zou je dus een lening kunnen aangaan van € 150.000 tegen een rente van 2% per jaar (ofwel € 250 per maand) voor een periode van 30 jaar. Daarvan moet het bedrag boven de € 100.000 (dus € 50.000) wel binnen die 30 jaar worden afgelost.
  • Als je deze € 150.000 voor een deel consumptief wilt besteden, kom je niet in aanmerking voor renteaftrek. Overigens kun je in dat geval wel het geleende bedrag wegstrepen tegen het vermogen, zodat de vermogensrendementsheffing in box 3 lager uitvalt.

Eigen huis ‘verzilveren’ : de ‘omkeerhypotheek’

Deze variant komt in zicht als je je bestaande hypotheek niet kunt of wilt aanpassen, maar wel beschikt over een grote overwaarde. Dat is het positieve verschil tussen de marktwaarde van het huis en de afgesloten hypotheek. Bij de ‘omkeerhypotheek’ verzilver je de overwaarde. Dit is riskant, zowel voor de woningbezitter als voor de kredietverschaffer. Daarom zijn de financieringskosten van deze mogelijkheid erg hoog.

Er wordt dan ook in de financiële pers regelmatig gewaarschuwd tegen dit product. Er is een steeds beperkter aantal kredietverschaffers die deze mogelijkheid bieden: Florius is de meest bekende, maar heeft het product tijdelijk stopgezet. Er zijn ook kleinere bedrijven die deze variant bieden, maar de reputatie van deze bedrijven is ons niet bekend. In het Financieele Dagblad van 3 september 2016 staat een overzicht van de verschillende producten met een risico-inschatting.

Bij de ‘omkeerhypotheek’ gaat het om het volgende (waarden ontleend aan de eerder bekende gegevens van Florius omkeerhypotheek):

  • Je kunt 18,5% van je overwaarde lenen tegen een rente van 3,9%
  • De woningwaarde wordt ten minste één keer per vijf jaar opnieuw bepaald. De maximaal beschikbare leenbedrag wordt in principe aangepast aan de nieuwe waarde.
  • Je blijft verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning.
  • Er zijn allerlei bijkomende kosten, zoals de hypotheekakte, advieskosten en taxaties

Zonder de berekening in detail toe te lichten brengt de ‘omkeerhypotheek’ bij een overwaarde van € 200.000 een maximaal leenbedrag van € € 37.000 dat dan in een periode van bijvoorbeeld 10 jaar leidt tot een vrij te besteden bedrag van € 4.500 en daarna maandelijkse bedragen van € 135. In totaal blijft er van die € 37.000 dus ongeveer € 20.000 over.

Eigen huis ‘verzilveren’: verkopen en huren van je ‘eigen’ huis

Een andere methode onder vergelijkbare omstandigheden als de voorgaande is het kredietvorm ‘verzilverd wonen’. Je verkoopt je eigen huis aan de kredietverschaffer onder de voorwaarde dat je er zelf in kan blijven wonen zolang je maar de huur betaalt. De nieuwe eigenaar wordt verantwoordelijk voor het onderhoud.

Voor deze vorm bestaan meer aanbieders: Zilver Wonen Fonds, Verzilvermijvast en Lommerhuizen (door te klikken kom je op de websites van deze bedrijven).

Bij verzilverd wonen gaat het om het volgende:

  • De ‘kredietverschaffer’ koopt het huis tegen 80% van de marktwaarde
  • Je kunt er zelf in blijven wonen tegen een huur van 5,5% per jaar. Deze huur kan in principe elk jaar verhoogd worden met 2,5%
  • De opbrengst van het huis verschuift naar box 3 van de inkomstenbelasting.

Een simpel rekenvoorbeeld:

  • Bij een marktwaarde van het huis van € 250.000 (zonder hypotheek) valt er € 200.000 vrij.
  • Als de huur wordt vastgeprikt op € 13.750 per jaar zonder huurverhogingen zal de huuropbrengst in 10 jaar € 137.500 zijn.
  • De fiscale lasten als gevolg van de verhuizing naar box 3 zijn over een periode van 10 jaar € 13.500 (minder als het vermogen wordt geconsumeerd)
  • Uiteindelijk blijft er dus maar een kwart van de oorspronkelijke waarde van het huis beschikbaar voor consumptie.

Blijverslening afsluiten met steun van de gemeente

Daar kunnen we heel kort over zijn: dat kan nog niet in Amsterdam. De blijverslening wordt door tussenkomst van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting op verzoek van gemeenten beschikbaar gesteld. In feite komt het erop neer dat de gemeente borg staat voor de lening. De Gemeente Amsterdam heeft besloten hieraan niet mee te werken, alhoewel de financieringsmogelijkheden voor ouderen hiermee sterk verbeterd zou worden. Op de website van het Stimuleringsfonds staat informatie over de condities.

Andere bronnen

Als geen van de boven genoemde financieringsbronnen geschikt is voor het regelen van een woningaanpassing zijn er weinig alternatieven. Persoonlijke leningen zijn niet alleen erg duur (hoge rentes), maar moeten in het algemeen op vrij korte termijn worden afgelost (maximale termijn ligt meestal in de buurt van 10 jaar). Borgstellingen door derden zijn niet alleen erg ingewikkeld om te regelen, maar meestal vrij duur.